房貸二順位
房地產市場的下降正在接近尾聲 明年4月轉入上升
??市場在今年下半年以後轉入一個比較大的上升過程幾乎是必然的，當我們把另外一部分的內容討論清楚以後我們就會知道這一點，它與所謂的房地產市場的調整分流資金，所謂的400點的反彈沒有任何關系，完全來自於自身的邏輯。
??我們先把這一部分的內容和問題放在這裡，來回答另外一個剛才提出的問題，就是我們為什麼認為明年需求劇烈下降的風險沒有那麼大。我們看幾方面的內容，第
一個，看房地產市場。毫無疑問，今年造成經濟下降造成出鋼產量下降、水泥下降，非常關鍵的一個拖累力量是房地產市場的下降。房地產的投資活動、房地產的新
開工面積、房地產的銷售面積在今年出現瞭劇烈的下降。如果我們以30個大中城市的成交面積來看，我們可以清楚的看到從2013年11月份到今年7、8月
份，成交面積出現瞭極其劇烈的下降，如果我們以全國面積的增速來看，這一對比幾乎是同樣清楚的，從2013年的年中到今年二季度到三季度之間，整個需求的
增速在劇烈的下降。房地產銷售的下降，在不太長的時間之內，很快成為房地產投資活動以及相關產業鏈上需求和投資活動的整個減弱，是今年需求下降及其關鍵的
背景。明年的需求在這個背景上會不會繼續大幅度下降。我們要問的問題是房地產的銷售向何處去。
??今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個星期，我們看到房地產成交就像股市一樣，房地產的成交突然結束下降過程出現瞭一個爆發式的上升，現在
絕對的成交面積，已經超過瞭2013年的高點，從8月份很低迷的狀態突然銷售出現很大的加速，並且這一加速看起來到現在為止還在繼續。在全國的數據上，轉
折的表現沒有這麼劇烈，但是非常清楚的是同比增速的下降過程已經結束，至少我們有把握說的是房地產在全國的數據上，銷售面積同比增速的下降過程已經結束，
而如果30個大中城市在歷史上來看具有一定的領先性，從這些大中城市的情況來看，在成交面積上市場在快速恢復，我曾經講過房地產恢復發生在今年四季度是大
概率的事件，在今年10月份我們清楚的看到這一轉折。
??我們看到房地產的銷售比較穩定的領先於房地產投資的波動，領先的時間周期大概是3-6個月。即使對2012年以來這輪房地產市場的調整而言，對於同樣的
房地產銷售面積的上升和下降，房地產投資活動波動的彈性在下降，波動彈性在下降是因為大傢對房地產市場總體上開始看空，所以，同樣的銷售面積的上升，投資
的上升的幅度下來瞭，同樣的銷售面積的下降投資的下降幅度要更大，彈性在下降，但是波動的方向仍然很清楚的表現出高度的同步性。
??所以，如果我們觀察房地產市場，從房地產的成交和他與投資的歷史關系來講，我們可以說由房地產的下降所帶動的經濟的下降過程還沒有結束。但是它正在接近
尾聲，它在明年二季度以後，這一下降的力量一定會耗竭，甚至還會略早一些。如果以這一歷史關系來看，它在明年4月份以後，這一下降的力量就會耗竭，就會轉
入上升過程，盡管上升的幅度會很溫和，這是第一個原因，是我們已經看到瞭房地產市場的回暖，並且由此以比較大的概率可以推斷明年4月份以後由此帶動的經濟
下降的力量就會耗竭。
??再看看第二個帶動經濟下降的力量。今年8、9、10月份經濟的下降速度如此之快，是令人以外的，至少是讓我非常的以外。為什麼會出現這麼大的下降呢？我
們當時很仔細的檢查瞭很多數據，最後我認為我們比較接近找到瞭它最關鍵的原因，至少是最關鍵的原因之一。在這張圖上我們看到的是政府部銀行信貸借款土信貸苗栗三義土信貸門的公共財政支出增
長情況，政府部門的公共財政支出大概占到整個經濟的比重超過20%，會在20%-25%之間的某個水平，房地產市場的比重不超過15%，對於這樣一個財政
支出活動，我們看到今年的7、8月份以後，整個公共財政支出的增速出現瞭劇烈的下降，在最近這兩個月，公共財政支出的增速基本上處在零附近的水平。而在今
年5、6、7月份這一增速還在兩位數的增長，在整個需求之中，有如此大比重的一個部門，它的增速在很短時間內從兩位數下降到零，它對於經濟活動對於信心對
於存貨的影響，一定是不可小視的。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-21/09235952241755113187824.shtml
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