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張玉良單挑鬱亮綠地今年有望超萬科

綠地集團董事長、總裁張玉良的新年願望之一，是把萬科從房地產行業老大的寶座上拉下來。

在過去的2013年，綠地集團房地產業務實現預銷售金額1625億元，同比增長53%，排名全行業第二，與排名第一的萬科僅相差84億元。2013年，萬科的預銷售金額為1709.4億元，同比增長21%。

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"也就是兩個項目的差距。"張玉良昨天對包括《第一財經日報》在內的媒體表示，2014年，綠地集團定下全年預銷售2400億元的目標，這意味48%的同比增長。

事實上，在另一項衡量房地產企業規模的指標--預銷售面積上，綠地集團已經在2013年躍居第一。綠地集團去年一共完成預銷售面積超1660萬平方米，較上年增長38%。

綠地與萬科的第一之爭，或許將在今年改寫房地產行業的已有格局。

增長路徑分化

如果對比綠地和萬科在過去一年的發展軌跡，可以發現這兩傢中國最大的房地產企業正分化出瞭不盡相同的增長路徑。

與萬科以住宅銷售為主的業務構成有所不同，商業項目的銷售在綠地集團2013年預銷售收入中比重超過40%。

在發展商業地產以外，張玉良去年以來還在若幹場合表示綠地集團將加大在"產城一體化"戰略方面的投入。據張玉良介紹，產城一體化的項目類型將包括舊城改造以及打造新城兩種。

自2012年以來，綠地集團在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州、海口等地累計投建十多個大型產業新城項目，這與萬科去年提出的新定位"城市配套服務商"形成區別。

僅以綠地集團在海口的產城項目投資為例，位於海口城區"騎樓老街"歷史旅遊文化綜合體項目，總用地面積約2640畝；位於海口秀英區的五源河旅遊文體中心項目，總用地面積約6180畝；位於海口市美蘭區的靈山鎮空港新城項目，總用地面積更是達到13500畝。

不過，對於綠地集團將如何運作產城一體化項目，外界目前仍感到困惑。

張玉良此前曾透露，綠地將與東航集團就空港產業園開發啟動戰略合作，此外已和菜鳥網絡、正大等多個企業進行瞭合作洽談，希望充分整合上下遊產業資源，構築平臺模式。

萬科與綠地表現最為迥異的領域也許在於對待海外擴張的態度上。

雖然兩傢企業目前在海外均有投資，但綠地集團表現出比萬科更加堅定的海外擴張決心。

綠地集團內部將2013年視為國際化元年，如果將民間信貸設定缺錢急用哪裡借錢這一年綠地集團簽約的海外項目加上2012年底正式啟動的韓國濟州項目以及2014年1月新簽約的英國倫敦項目，綠地集團迄今海外業務已經佈局四洲七國十一城，已確定項目投資額超100億美元。

2013年，綠地集團海外收入約30億元，而隨著2014年洛杉磯、紐約、倫敦、泰國等一批項目開工並預售，張玉良預計今年海外業務將為綠地集團貢獻130億元。

"海外項目的利潤率高於國內。"張玉良表示，這是推動綠地大規模海外擴張的動力。

綠地集團提供的資料顯示，2014年其在海外市場一方面將深耕優質區域，在已進駐並產生可觀效益、擁有較好前景的國傢及城市適時追加投資，另一方面仍將擇機新辟市場，再進入包括加拿大、法國、新加坡等3~5個國傢，全年計劃新增海外投資50億~80億美元。

而萬科集團在海外擴張方面顯得謹慎許多，迄今隻是宣佈瞭與鐵獅門(Tishman Speyer)成立合資公司，合作開發高層豪華公寓住宅樓的計劃。

對於伴隨快速擴張可能產生的風險，張玉良表示，將在四方面進行控制，一是"人要可控"，二是投資預算由集團控制，三是對信貸規模進行控制，四是加快現金流周轉。

也有共同興趣

雖然萬科與綠地在很多方面表現出不同的發展策略，不過在一點上也許兩傢企業達成瞭某種程度的一致。

張玉良表示希望金融板塊成為綠地新的經濟增長極，為其盈利能力註入新動力。

2013年，綠地集團先後與桃園市車貸清償貴州、江西、廣西簽訂一攬子金融合作協議，涉及小額貸款、金融租賃、消費金融、金融資產交易、產業投資基金、商業銀行、金融控股集團等多種金融業態，同時，在重慶、貴州、寧波、南昌、青島、南寧等地同步籌備開設小額貸款公司。

而萬科則通過旗下子公司以30億的代價入股徽商銀行，成為瞭後者最大單一股東。

此外，在發展海外融資平臺方面，綠地與萬科也表現出一致性。

萬科通過借殼南聯地產躋身港股，並將殼公司的名稱改為瞭萬科置業海外；綠地集團則通過收購盛高置地登陸港股，並將後者更名為綠地香港。

2013年，萬科置業海外完成瞭5年期8億美元定息美元債券，年票息率2.625%。綠地香港也在當年發行瞭3年期7億美元債券，年利率4.75%。就債券票面利率而言，萬科略勝一籌。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/0747257741貸款率利計算公式excel0.shtml