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仲量聯行認為，限購致使整體市場銷售緩慢，但是新的房貸政策指明瞭未來復蘇之路。盡管幾乎所有的二、三線城市已經解除限購，上海仍嚴格執行著限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下，潛在買傢不斷推遲購房決定，等待更明確的政策和價格走向，導致第三季度上海住宅市善化區農地貸款率利最低銀行場需求疲弱。在地方政府主導的以取消限購、調整信貸為主力的"救市"政策提振下，開發企業也以此為契機，抓緊推盤並貫徹"以價換量"策略，項目讓利幅度進一步擴大。
億翰智庫認為，政策松綁後的一個顯著效應是開發商積極推盤，但深究其定價可發現，"以價換量"的思路非常明顯。
從近三個月的具體表現來看，6月份的成交曾有過短暫的回升，但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季，特別是在今年市場大環境不佳的情況下，很難出彩，房地產銷售面積和金額的降幅逐步擴大，真實反映瞭目前市場的成交低迷。
《2014年三季度房地產市場總結與展望》顯示，各地紛紛出臺救市舉措，實施瞭3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢"松垮"。在9月的最後一天，央行和銀監會突擊聯合發文重申首套房貸優惠以及松綁調整"限貸"政策。
盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認政策，令房地產市場在短期內迅速沸騰，但絕大多數的房地產企業卻心存惴惴。最新數據顯示，雖然很多房地產項目傳出瞭漲價聲音，但實際上根本不敢漲價。
《每日經濟新聞》記者調查發現，在全年即將結束的大背景下，絕大多數的開發商都在為完成最終目標而沖刺。因為他們明白，眼前的利好消息，並沒有實質上帶來真金白銀，要想獲取更好的業績，還需要花大力氣促銷賣房。
仲量聯行華東區研究部總監周志鋒認為，二三線城市因庫存量非常大，今年一直在降價。"(三線城市)很多開發商降價10%，成交量很快就上去瞭。大部分開發商現在都以去庫存為首要目標。"周志峰說。
但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續擴大，土地成交量價齊跌，底價成交、流拍成為不少城市房地產市場常見現象，地方政府財政壓力驟然上升。sf
仲量聯行華東區研究部總監周志鋒告訴《每日經濟新聞》記者，上海和其他城市的情況有所不同，上海的新樓盤大部分是由全國性開發商開發的，他們融資能力較強，回籠資金的壓力不會太大。另一方面，上海的土地供應量低，每年新流入大量的外來人口，占總數的10%左右，他們都有購房需求。上海的開發商通常比較強勢，不會輕易降價，目前他們寄希望於政策松動後的成交量上升。
從國傢統計局的月度數據來看，三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續呈現負增長的態勢，且降幅較上半年的水平進一步擴大，都創出瞭年內最低值。1～8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元，同比下降8.9%。
對於開發商來說，價格並不是他們最關註的要素，成交量決定瞭他們能否平穩"滾動"資金鏈。
9月，恒大業績預計將達到千億，至此共有三傢企業業績在前九月突破千億，其中，萬科1485億元，同比增長16%；綠地1328億元；恒大1000億元左右，同比增長34%。
內容來自sina新聞
事實上，盡管有人認為北上廣深不會降價，但一線城市的房價下調幅度並不"溫柔"。
20強僅4傢完成70%銷售目標 房企"銀十"或以價換量
上述項目的銷售負責人孫華良透露說，盡管央行9月30日出臺瞭最新的房貸政策，但是購房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望，這導致瞭綠洲康城金邸選擇脫去"豪裝"，以較低的銷售價賣出房子。
從九月上旬到十月，開發商借政策松綁的時機，推動瞭成交量的上升。
小開發商資金鏈臨考驗
限購松綁效果不大
來自仲量聯行的數據顯示，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環比下降2%和7%；進入傳統銷售旺季的9月，成交量環比上漲31%，但較去年同比下降40%；第三季度成交面積共計222.8萬平方米，環比上漲6%，同比下降29%。
"我們預計短期內上海不會放松限購，但是央行在9月30號宣佈的房貸松動政策有望促使市場在今年第四季度溫和台北市銀行信貸利率復蘇。"仲量聯行近日發佈今年第三季度樓市報告稱。
在這樣的背景下，房地產企業的格局將再次分化，一些銷售業績較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業，有可能因為糟糕的財務狀況，成為其他房企下一波"獵食"的對象。那些龍頭企業盡管同樣銷售表現不佳，但卻可能通過在資本市場的上市、供股、發債等融得大量低成本資金，進而實現規模的壯大，獲得收購其他房企的良機。對於大小房企而言，可謂"一邊天堂，一邊地獄"。
截至9月底，大部分地產企業的銷售業績都與全年目標距離較大，房企前20強中僅4傢前9個月銷售業績達到全年目標的70%以上，其他企業該比例普遍在60%上下。盡管國慶黃金周部分企業取得不錯的銷售業績，但要完成全年目標，多數房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現松綁，但仍不排除部分房企後續將采用"以價換量"的策略。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
由於四季度隻能"溫和"回暖，樓市很難在年底出現大幅升溫，那些隻有少量項目、融資能力差的小開發商面臨著嚴峻的考驗，他們將成為"銀十"選擇降價的先鋒。
20強僅4傢完成70%銷售目標
臨近年底，那些進度落後的大型房企也有可能選擇在價格上讓步。億翰智庫統計瞭2014年前三季度典型企業前20強全年目標業績完成率，其中萬科完成74%、恒大完成91%，其他幾傢龍頭房企僅完成全年任務一半左右。
上海項目綠洲康城金邸近期對外宣佈，樓盤原均價4.6萬元/平方米，現降至均價2.88萬元/平方米，降幅最大可達台中機車借貸免留車【車貸信貸經驗談~必看!!】台中機車借貸免留車37%。《每日經濟新聞》記者就此致電該樓盤銷售人員，據其介紹，該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源，價格分別是"三萬多和兩萬多"。剛剛入市的隻有20套房源，未來可能繼續加推，但價格未定。
從數據來看，目前僅恒大前九月全年業績目標完成率超過九成，預計將在10月率先完成全年整體目標，但除恒大之外，前九月業績目標完成率超過70%的僅萬科、中海、華夏幸福基業等3傢企業，整體來看，前20強企業全年業績目標完成情況並不樂觀。
億翰智庫分析認為，9月後兩周，企業熱銷項目明顯增加，多數企業9月業績多為後半月貢獻，從企業業績壓力來看，開始於九月下旬的"以價換量"行情將在10月份掀起小高潮。
受市場對房貸政策觀望情緒的影響，個別開發商依舊舉著降價賣房的大旗，希望能夠以價換量獲得業績的提升。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/08042950274.shtml
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