房地產成中利行業部分房企凈利加速下降
??開發商凈利大考 房地產成中利行業
??本報記者 劉力圖
??廣州報道
??去年下半年就已刮起的政策暖風，並未給房企帶來實惠。今年一季度的房企業績不僅未因此受到提振，相反上市房企的凈利潤延續瞭下降趨勢。
??“以往的業績是增收不增利，但今年恐怕是營收和利潤雙雙下降。”華南某上市房企一位區域負責人向記者表示。
??這位負責人認為，一二線城市比較堅挺的剛性需求可以幫助房企沖擊銷售業績，而改善型需求住房、精品住房或符合新型需求的產品可以緩解房企的凈利潤和市場占有率壓力。
??部分房企凈利加速下降
??在眾多已發佈一季度業績的房企中，房企龍頭萬科的凈利潤大幅下降備受關註。
??萬科發佈盈利預警稱，一季度集團歸屬於上市公司股東的凈利潤為人民幣6至7億元，較2014年同期15.29億元下降約54%至61%。
??對此，萬科的一季度業績報告顯示，預計一季度業績同比下降的主要原因為上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高。而2015年一季度報告期結算項目毛利率一般，投資收益產生較少；相對於結算規模，費用在全年各個季度的分佈更為平均；承擔費用後，今年一季度單季凈利潤率預計低於全年水準。
??作為一線龍頭房企，萬科的凈利潤變化也在一定程度上代表著房企凈利潤下降的加速之勢。事實上，今年各傢房企公佈的業績年報顯示，上市房企去年已普遍出現凈利潤下降。
??安邦集團分析數據顯示，在A股146傢地信貸房貸信貸代償產或涉地產上市公司中，已經有57傢披露瞭2014年度報告，其中29傢凈利潤同比增長，剩餘28傢企業凈利潤均出現下滑，占到近半數。
??業內人士分析指出，金地集團(11.82, -0.34,-2.80%)、招商地產(31.96, 0.00, 0.00%)、華發股份(15.77, 0.16, 1.02%)等眾多上市公司在2014年的毛利率和凈利率悉數同比下降，過半房企凈利潤率下降到10%以下，小部分公司凈利率在10%-20%之間的相對高位，還有多傢公司凈利潤率為負值。
??對於“營收和利潤都雙雙下降”的擔憂，上述受訪華南某上市房企一位區域負責人指出，項目成本上升幅度較往年都有增加，包括營銷成本、人力成本以及項目建材成本，而項目銷售價格的增幅與成本增幅的距離逐步縮小，導致利潤持續下降。
??蘭德咨詢在一份覆蓋202傢上市房企的統計中表示，去年53%的企業凈利潤已觸及10%紅線，預計今年房地產業就將成為中利行業。
??克而瑞華南區域一位長期為房企提供策略咨詢的業務人士向記者指出，“在今年一季度的業績壓力之下，房企需要依靠擴大投資來支持業績，如今業績尚未有起色，房企隻能想盡辦法盡可能多的搶占當前的市場。”
??根據克而瑞研究中心數據，2015年一季度，排名前20的企業僅6傢實現業績同比增長，其餘均出現不同程度的下滑，一季度這些企業的平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。
??對於原因，克而瑞分析認為：一是房企隨行就市，放低姿態，在行業性常態下房企不再一味追求規模增長，而是采取房地產加多元化並舉的方式，追求更穩健的發展；二是市場延續2014年態勢，全國房價持續走低，置業者購房信心不足。
??房企拿地
??意願仍不高
??盡管房企一季度銷售業績和凈利潤並未提振，但與去年房企拿地意願降至“冰點”相比，房企在土地市場的活躍程度逐步呈現出“乍暖還寒”的一面，其中，開發商在一二線城市拿地的積極性逐步提高。
??據中國300城市土地市場交易情況顯示，主要城市一季度供地放緩致使成交量整體下降，一季度，全國300個城市共成交土地4849宗，同比減少36%，其中住宅用地1412宗，同比減少42%。而受成交量價下跌影響，主要城市出讓金以同比下降為主。全國300個城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。
??“以往全面佈局、各地開花的戰略肯定需要改變，這是跟隨樓市行情作出的推斷，接下來會重點在一二線城市拿地。”上述受訪華南某上市房企的區域負責人認為，“在面對當前行業的變化，這是房企比較保險的選擇。”
??同策咨詢研究部總監張宏偉分析，“房地產近期的利好政策促使房企深耕改善型需求潛力相對較大的一線城市、部分二線城市區域，企業佈局策略有可能更為集中，以此提高市場占有率。”
??“政策層面鼓勵改善型需求入市以後，房企以此提高企業利潤率，而不是簡單像高周轉類型企業那樣通過產品的標準化與大規信貸銀行借貸利率多少免費諮詢試算模復制、高速周轉獲得相對比較薄的企業利潤。”張宏偉表示。
??他提供的一份數據顯示，從2015年3月份，36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數，如福州、廈門、武漢、西安、長沙等二線城市，以及無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-11/06375992425009275257928.shtml
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